Trudno tu coś więcej napisać, gdyż na rozliczeniach mieszkańcy nie otrzymali informacji o CWU, nie ma też zasad rozliczania CWU w Regulaminie rozliczania kosztów LINK Potwierdzeniem nieprawidłowej wyceny ciepłej wody jest wypaczenie kosztu GJ na ogrzewanie. Na kilku porównanych blokach koszt GJ waha się pomiędzy 137 a 153 zł a
W naszym życiu szukamy sposobów na to by oszczędzać. Wiele kosztów wciąż uszczupla objętość naszego portfela. Dzięki temu powstało bardzo dużo lifehacków, umożliwiających zmniejszenie wielkości niektórych rachunków. Jednym z wyzwań w tej dziedzinie potrafi być rozliczanie kosztów ciepła. Jak zatem zrobić to skutecznie i opłacalnie?Specjaliści, którzy pomogą Ci zoptymalizować koszty rachunkówObecnie na rynku pojawiają się firmy specjalizujące się w tworzeniu specjalnych systemów, umożliwiających jeszcze bardziej wydajne gospodarowanie ciepłem. Implementując do siebie takie systemy rozliczeń jesteś w stanie zoptymalizować swoje koszty, czy to w firmie, czy w domu. Jednym ze sposobów jest sięgnięcie po pomoc specjalistów. Takowym jest bezapelacyjnie firma oferująca system ENERGOS, który obejmuje kompleksowo rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej i wygoda Działanie takiego systemu skutecznie wpływa na korzystniejsze rozliczanie kosztów ogrzewania. Dzieje się tak, dzięki temu, że umożliwia on ograniczanie przepływu cieplnego między mieszkaniami, co wpływa bezpośrednio na naliczane koszty ogrzewania. Korzystając z takich usług nie tylko zmniejszysz swoje wydatki na rachunki, ale jednocześnie sprawisz, że rozliczanie ich będzie proste i wygodne. Nie musisz się ponadto obawiać o kompatybilność, gdyż system ten współpracuje z różnymi typami podzielników kosztów ogrzewania. Zdecydowanie system ENERGOS jest swego rodzaju rewolucją w dziedzinie rozliczania kosztów ciepła w budownictwie wypracowana przez lataZarządzanie oraz optymalizowanie własnego budżetu, czy to w domu czy w firmie, jest absolutną podstawą dobrego i dostatniego życia. Chcąc oszczędzać, niezbędne jest korzystanie ze skutecznych metod. Najlepiej zaś wybierać te, które są sprawdzone przez lata stosowania. ENERGOS działa z powodzeniem już od 1990 roku. W ten sposób masz całkowitą gwarancję, że jest on dopasowany do polskich realiów technicznych i ekonomicznych. Dokładnie tak samo w przypadku elementów prawnych. Jest to solidne przygotowanie połączone z najwyższym standardem jakości, dzięki posiadanej ekspertyzie. Koniecznie zapoznaj się ze szczegółami systemu ENERGOS. Zacznij już teraz zmieniać swoje nawyki oraz metody rozliczeniowe, tak by przysparzały Ci jeszcze więcej korzyści. Odczujesz to bardzo szybko na swoich wydatkach. Dzięki zaufaniu wielu klientów, masz pewność, że wybierasz przetestowane i wypracowane przez lata najlepsze narzędzia do rozliczania kosztów ogrzewania. Rozpocznij wdrażanie niezawodnych rozwiązań już teraz!Materiał Partnera
DOI: 10.15199/9.2022.10.2. Zobacz streszczenie. Marek Płuciennik: Szczególne wymaganie jakie powinna spełniać instalacja centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym, w którym ciepłomierze pełnią funkcję lokalowych podzielników kosztów ogrzewania, a także „cywilne” i „wojskowe” rozliczanie kosztów ogrzewania.
W z 2021 r. pod poz. 2273 rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych możliwość stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się w odniesieniu do rodzaju zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz stanu technicznego tego budynku. Natomiast opłacalność stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się, biorąc pod uwagę projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń oraz koszt ich zakupu, montażu i czyli:stosuje się w przypadku, gdy:ciepłomierze posiadające funkcję zdalnego odczytuinstalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu, a także gdy są spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania tych ciepłomierzyanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania ciepłomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 PrEnergzostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowymwęzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorcząpodzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytuinstalacja centralnego ogrzewania nie spełnia warunku, zgodnie z którym instalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu, a także gdy są spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewaniaanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 PrEnergzostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowymwęzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorcząwodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej służące do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej i posiadające funkcję zdalnego odczytusą spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże techniczną możliwość montażu tych urządzeńanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku instalacji wodomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńW rozporządzeniu wskazano również, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w tym budynku. Dokonuje tego tak, aby wybrana metoda stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie kosztów zakupu ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach. Ponadto, właściciel (zarządca) budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania, jeżeli jest możliwe wyznaczenie dla kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach dla każdego sezonu grzewczego:maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym;minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym. Ważne Koszty zmienne zakupu ciepła zależne od jego zużycia w lokalach to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania budynku przekazywanych użytkownikom lokali informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 1 PrEnerg, obejmuje elementy wymienione w § 9 rozporządzenia. Natomiast zakres przekazywanych użytkownikom lokali informacji o zużyciu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 2 PrEnerg, obejmuje elementy wymienione w § 10 § 3–5 rozporządzenia, czyli dotyczących technicznej możliwości i opłacalności wspomnianych wyżej ciepłomierzy, podzielników ciepła oraz wodomierzy, a także dotyczących przypadków stosowania ciepłomierzy i podzielników, nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu r. był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych przepisów § 3 i § 6 rozporządzenia, czyli dotyczących technicznej możliwości i opłacalności wspomnianych wyżej ciepłomierzy, podzielników ciepła oraz wodomierzy, a także dotyczących przypadków stosowania wodomierzy, nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu r. był wyposażony w wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej w poszczególnych lokalach, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu. Ważne Właściciel (zarządca) budynku dostosowuje regulamin rozliczeń w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia (do r.) w przypadku gdy zmiana wynikająca z rozporządzenia dotyczy metod rozliczania kosztów zakupu ciepła lub zakresu informacji wskazanych w § 9 oraz § 10 rozporządzenia. rozliczania centralnego ogrzewania zalecany jest okres 12 miesięcy. 5. Rozliczenie indywidualne – stanowi podział kosztów wytworzenia ciepła dla budynku pomiędzy użytkowników poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także lokali o innym przeznaczeniu w odniesieniu do naliczonych zaliczek miesięcznych w okresie rozliczeniowym. Fizyczne właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami oraz brak spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania powoduje, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych, a ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować. Jak zatem w sposób najbardziej prawidłowy – rzetelny i zgodny z przepisami prawa – rozliczyć koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych? Brak jest spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania, w związku z czym ich rolę przejmują wewnętrzne regulaminy rozliczania. Na tej płaszczyźnie najczęściej spotykane są dwa systemy, tj. rozliczanie kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania kosztów CO2 oraz w sposób ryczałtowy. Brak urządzeń pomiarowych w lokalu jest równoznaczny z rozliczaniem ryczałtowym, przy czym stawka ryczałtowa jest zwykle wyższa niż stawka przy rozliczaniu w oparciu o wskazania urządzeń pomiarowych. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych powinny zmierzać do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości i skłaniać swoich członków do oszczędności w tym zakresie. Z doświadczenia życiowego wynika, że rozliczanie kosztów różnego rodzaju mediów (nie tylko ciepła) w oparciu o wyniki pomiarów zamontowanych w tym celu urządzeń powoduje racjonalizację korzystania z tych mediów. I odwrotnie: brak powiązania wysokości opłat z wielkością zużycia powoduje brak kontroli zużycia, a w efekcie jego zwiększenie. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt: IV CSK 703/16, w którym wskazał, że ustawodawca pozostawił właścicielowi lub zarządcy budynku dużą swobodę w doborze metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach (tj. w przepisach Ustawy Prawa Budowlane), powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Przyjęta przez ustawodawcę w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego (dalej Prawo energetyczne) kolejność metod rozliczeń zakłada, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody kolejno wymienione w art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a tej ustawy. Z całą pewnością najdokładniejsze pomiary konsumpcji energii cieplnej umożliwiają wskazania ciepłomierzy, przy czym nie zawsze istnieje możliwość, w tym techniczna, zainstalowania w budynku takich urządzeń tak, aby wykazywały one zużycie w każdym z lokali. Nie ulega natomiast wątpliwości, że wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi pozwalają obliczyć przybliżone zużycie energii zdecydowanie skuteczniej, niż obliczenia wykonane w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali. Zasady ogólne Z treści § 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że przedsiębiorstwo energetyczne ma obowiązek prowadzić rozliczenia z odbiorcami ciepła na podstawie odczytów wskazań układów pomiaroworozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do węzłów cieplnych lub w innych miejscach rozgraniczenia eksploatacji urządzeń i instalacji, określonych w umowie sprzedaży ciepła lub umowie o świadczenie usług przesyłania i dystrybucji albo w umowie kompleksowej. Odczyty układu pomiaroworozliczeniowego wskazują ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, jak też do podgrzewania wody wodociągowej. Żaden przepis prawa nie nakłada na przedsiębiorstwa energetyczne obowiązku utrzymywania odrębnych układów pomiaroworozliczeniowych i prowadzenia odrębnych odczytów ilości ciepła pobranego ani na wymienione cele, ani na poszczególne pomieszczenia budynku. Zatem w przypadku dostarczania ciepła do budynku wielolokalowego w praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane (z reguły ogrzewanie oraz podgrzewanie wody użytkowej). Między innymi z tych względów przedsiębiorstwo energetyczne zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą (jako odbiorcą ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 Prawo energetyczne),­ a nie np. z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami. Natomiast właściciel budynku lub jego zarządca – na mocy art. 45a Prawa energetycznego – obowiązany jest rozliczyć koszty ciepła dostarczonego do budynku (budynków) oraz rozliczyć całkowite koszty zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. WAŻNE! W praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane. Z nakreślonej w art. 45a ust. 4 Prawa energetycznego ogólnej zasady dokonywania rozliczeń kosztów zakupu ciepła wynika, że odbiorca (tj. właściciel lub zarządca budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez inne podmioty niebędące odbiorcami) po pierwsze, rozlicza te koszty w opłatach pobieranych od tych podmiotów, a po drugie wysokość tych opłat musi być ustalana tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Innymi słowy, odbiorca taki nie ma prawa zarabiać na rozliczaniu kosztów ciepła. Z kolei art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego stanowi, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej: 1. ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: a. dla lokali mieszkalnych i użytkowych: − wskazania ciepłomierzy, − wskazania urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności − powierzchnię lub kubaturę tych lokali, b. dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. 2. przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące: a. wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach, b. liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu. Zgodnie z ust. 9, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda: 1. zapewniała: a. energooszczędne zachowania, b. zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, c. ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej; 2. uwzględniała – w zależności od warunków technicznych budynków i lokali: a. ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, b. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Ustęp 10 tego przepisu stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”. Jeżeli decyzja dotycząca wyboru jednej z metod rozliczeń nie została podjęta, zarządcę budynku obciąża ciężar dowodu, że metoda ta jest zgodna z kryteriami określonymi w art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego. Należy zatem przyjąć, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody stosowane na podstawie wskazań ciepłomierzy oraz wodomierzy. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyboru metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe dokonuje właściciel lub zarządca budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Rozliczanie kosztów indywidualnego zużycia ciepła w lokalu, w przypadku zakupu ciepła z sieci miejskiej do węzła cieplnego, odbywa się na podstawie kosztów zakupów ciepła, tj. na podstawie faktur dostawcy ciepła. Faktury są wystawiane na podstawie wskazań układu pomiaroworozliczeniowego zainstalowanego w węźle cieplnym i cen jednostkowych oraz opłat ustalonych przez dostawcę ciepła. Koszt ogrzewania całego budynku jest sumą kosztów stałych (niezależnych od zużycia energii) i kosztów zmiennych (uzależnionych od zużycia). W przypadku energii dostarczanej z sieci miejskiej kosztem stałym jest opłata za moc zamówioną i jej przesył (wyrażony w MW). Koszt zmienny to koszt zużytej energii na ogrzewanie budynku (wyrażony w GJ). ­Indywidualne koszty ogrzewania lokalu ustala się w drodze podziału kosztu ogrzewania całego budynku, a koszt ten powinien być pochodną zużytego ciepła przez danego użytkownika. Mając na uwadze fakt, iż koszt ogrzania budynku jest dwuskładnikowy (cześć stała i zmienna), to również opłaty pobierane od użytkowników mają często taką sama strukturę. Kluczową kwestią dla ustalenia wysokości kosztów ogrzania danego lokalu jest stosowany w regulaminach rozliczeń podział kosztu zmiennego na koszty niezależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy (nazywane też „kosztami wspólnymi”) i koszty zależne od tych wskazań (ta cześć kosztów jest rozliczana proporcjonalnie do tych wskazań). Istotą części kosztów zmiennych – niezależnych od zużycia – jest to, iż mają one odzwierciedlać koszty ogrzewania pomieszczeń przeznaczonych do użytku wspólnego, pozyskanie ciepła z pionów oraz koszty ogrzewania łazienek, jeżeli grzejniki tam zamontowane nie są opomiarowane. Według faktur dostawcy ciepła, koszty stałe (według MW) stanowią w całym sezonie grzewczym ok. 30% całkowitego kosztu ogrzewania. Po przeliczeniu kosztów zmiennych, stosownie do postanowień regulaminów, na koszty zależnie i niezależne od zużycia, przyjmuje się, że udział kosztów stałych (niezależnych od zużycia) powinien wynosić co najmniej 55%–60%. W dobie drożejącego ciepła i obserwowanej tendencji do jego oszczędzania przez użytkowników lokali (celem zmniejszenia opłat za lokal) taka proporcja zdaje się być uzasadniona i powinna przyczyniać się do racjonalnego gospodarowania ciepłem. Należy zaznaczyć, że żaden z przepisów rangi ustawowej nie reguluje kwestii i sposobu podziału kosztów na koszty zależne i niezależne od zużycia. Natomiast, co do zasady, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 r. (sygn. akt: VI ACa 816/09) ustawa Prawo energetyczne nie zabrania podziału kosztów na opłaty stałe i zmienne ani łączenia opłaty stałej za i (choć z zastrzeżeniem, że dla większej przejrzystości można jednak oznaczać koszty z obydwu tytułów). Koszty ogrzewania części wspólnych Grzejniki zamontowane na klatkach schodowych zwykle nie mają liczników ciepła (podzielników). Przyjęte w niektórych wspólnotach rozwiązanie, że koszty ciepła zużytego na wspólną część nieruchomości obciążają właścicieli poszczególnych lokali w oparciu o ilość zużytej energii cieplnej na potrzeby własne lokalu, a nie w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej, jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: z którego wynika, że właściciele lokali powinni ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obliczane w stosunku do wysokości udziałów. Ponadto, przepis art. 45a ust. 8 pkt 1b Prawa energetycznego przewiduje, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego rozlicza się odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Takie rozwiązanie nie odpowiada zatem wskazanej zasadzie, odrywając koszty ciepła części wspólnej nieruchomości od wielkości udziałów. Ponadto, przy takiej zasadzie, kosztami ogrzania części wspólnej obciążani są jedynie właściciele tych lokali, które były ogrzewane. W ten sposób właściciele lokali nieogrzewanych nie ponoszą kosztów ciepła w części wspólnej nieruchomości. Brak opomiarowania wszystkich lokali W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że w sytuacji, w której w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie ma odrębnych urządzeń pomiarowych zużycia ciepłej lub zimnej wody, to opłaty za dostawę ciepłej lub zimnej wody stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 W takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niej wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06). Teza ta została następnie rozwinięta w orzecznictwie sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt: I ACa 59/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt: I ACa 506/13, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 stycznia 2018 r., sygn. akt: I ACa 786/16). WAŻNE! W sytuacji gdy użytkownik lokalu nie chce rozliczać się w sposób, który pozwala na „zmierzenie” ilości dostarczanej do lokalu energii cieplnej, jedyną metodą „mierzącą” ilość ciepła jest odwołanie się do danych wynikających ze wskazań podzielników zamontowanych w innych lokalach. Brak opomiarowania części lokali W praktyce występują sytuacje, w których niektórzy użytkownicy lokali odmawiają opomiarowania lokalu, przez co zarządca nie ma możliwości zweryfikowania zużywanej energii. Mając na uwadze metraż lokalu, przyjmuje się, iż rozliczanie w takiej sytuacji nastąpi w oparciu o średnie wartości kosztów ogrzewania przypadającego na jeden metr kwadratowy powierzchni w danym budynku. Podkreślić należy, że zarządca jest zobowiązany do tego, by jak najbardziej zbliżać obciążenie kosztami zużycia ciepła w poszczególnych lokalach mieszkalnych do rzeczywistego zużycia. Jednocześnie w sytuacji gdy użytkownik lokalu nie chce rozliczać się w sposób, który pozwala na „zmierzenie” ilości dostarczanej do lokalu energii cieplnej, jedyną metodą „mierzącą” ilość ciepła jest odwołanie się do danych wynikających ze wskazań podzielników zamontowanych w innych lokalach. Należy bowiem pamiętać o regulacja art. 45a ust. 9 Prawo energetyczne, która zobowiązuje zarządcę do stosowania takich sposobów rozliczania dostarczanej do poszczególnych lokali mieszkalnych energii cieplnej, aby stymulować zachowania energooszczędne. Obowiązek stosowania zamiennego rozliczania opłat za ciepło ma na celu zachęcenie użytkowników posiadających podzielniki do oszczędzania energii cieplnej, co w przypadku osób odmawiających zamontowania urządzeń pomiarowych nie jest możliwe. Oczywiste jest, mając na uwadze fizykę ciepła, że żaden system rozliczania nie jest w stu procentach doskonały, lecz ten, kto decyduje się na niezainstalowanie urządzeń pomiarowych musi liczyć się z tym, że ilość zużytego ciepła i tak musi zostać rozliczona (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 sierpnia 2015 r., sygn. akt: I ACa 239/15). Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do wyroku z dnia 3 lipca 2015 r. (sygn. akt: V CSK 642/14), osoby, które nie kwestionowały dokonanego przez pozwaną wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła, lecz nie dopełniły warunków pozwalających na jej zastosowanie w zajmowanych lokalach, muszą liczyć się z koniecznością stosowania wobec nich odmiennych zasad rozliczeń. Metody rozliczania kosztów zakupu ciepła, wykorzystujące wskazania urządzeń w postaci podzielników, w większym stopniu zapewniają energooszczędne zachowania i ustalanie opłat odpowiadających zużyciu ciepła. Użytkownicy lokali, którzy nie wyrazili zgody na zamontowanie podzielników lub nie udostępnili lokali w celu dokonania odczytu, i w ten sposób sami pozbawili się możliwości określenia zużytej energii cieplnej, nie mogą skutecznie zarzucać, że przyjęcie za podstawę ustalenia kosztów zużycia sumy wskazań podzielników przypadającej na 1 m2 lokalu opomiarowanego o najwyższym zużyciu energii cieplnej w danym budynku narusza zasady współżycia społecznego oraz interesy użytkowników lokali. Nieudostępnienie urządzeń pomiarowych bądź zafałszowanie ich odczytu W nowelizacji ustawyPrawo energetyczne, która weszła w życie 1 października 2016 r., uregulowano przypadek, gdy użytkownik lokalu nie udostępni ciepłomierzy, wodomierzy ciepłej wody lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów w celu dokonania ich odczytu lub gdy nastąpiła ingerencja w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań. W takiej sytuacji właściciel lub zarządca budynku może dochodzić od użytkownika lokalu odszkodowania na zasadach ogólnych albo obciążyć użytkownika lokalu (w okresie rozliczeniowym) nie więcej niż półtorakrotnością iloczynu średniej wartości kosztów ogrzewania: m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury użytkowanego lokalu albo m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni użytkowanego lokalu. Zasady te zostały umieszczone w art. 45a ust. 11a Prawo energetyczne. Zgodnie z tym przepisem, mamy więc dwie możliwości: albo dochodzić odszkodowania, albo obciążyć użytkownika średnimi kosztami. Dochodzenie odszkodowania nie budzi wątpliwości i obaw. Zasady odpowiedzialności odszkodowawczej reguluje Kodeks cywilny (art. 361 i nast.). Zgodnie z Kodeksem cywilnym, to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Natomiast moim zdaniem, dopuszczenie możliwości rozliczania mieszkań nieodczytanych (bądź z zafałszowanym odczytami) według średniego kosztu może rodzić w praktyce negatywne skutki w postaci np. nadużywania tej formuły rozliczania przez nieuczciwych użytkowników, w szczególności tych, którzy mieściliby się w górnej granicy zużycia ciepła, przy sprawnie działających urządzeniach pomiarowych. Ponadto, ustawodawca niejako sam sobie zaprzeczył, bo w art. 45a ust. 9 pkt 1 litera c) Prawo energetyczne zobowiązał zarządcę aby wybrana metoda rozliczania kosztów zapewniała ustalanie opłat za ciepło w sposób odpowiadający zużyciu. Jest oczywistym, że metoda średniego kosztu tego warunku nie spełnia. Przypisywanie do mieszkania minimalnego zużycia ciepła W jednej ze spółdzielni rozliczanie kosztów dostawy energii cieplnej do budynków oraz dokonywanie rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie i podgrzewanie wody dokonywane było na podstawie regulaminu, który w pierwotnym brzmieniu przewidywał rozliczanie zużytego ciepła na potrzeby ogrzania lokali wyłącznie na podstawie wskazań urządzeń wskaźnikowych (podzielników kosztów ogrzewania). Pojawiły się jednak zarzuty, że system ten jest niesprawiedliwy, gdyż niektórzy mieszkańcy ogrzewają lokale sąsiednie, w których nikt nie mieszka, a także sąsiednie lokale zamieszkałe, których lokatorzy nadmiernie oszczędzają energię, zakręcając kaloryfery. Mając powyższe na uwadze, zwrócono się do firmy, która rozlicza dla spółdzielni koszty ogrzewania z pytaniem, w jaki sposób można sprawiedliwie rozliczyć koszty ogrzewania w budynku w sytuacji, gdy znaczna ilość lokali charakteryzuje się zerowym lub minimalnym zużyciem ciepła. W odpowiedzi firma poinformowała, że jedną z zasad stosowanych w rozliczeniu kosztów energii do celów centralnego ogrzewania w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów ogrzewania jest metoda oparta na wyliczaniu minimalnych zużyć dla poszczególnych odbiorców ciepła w nieruchomości. Do budynków mieszkaniowych stosuje się zasadę, że jeżeli wskazania podzielników dla danego lokalu mieszkalnego, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej, są mniejsze niż minimalne zużycie (0,2–0,5 średniego zużycia obliczonego dla wszystkich mieszkań w danym budynku), to przypisuje się do tego mieszkania wskazania w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej w ustalonej wysokości (0,2–0,5 średniego wskazania w tym budynku). Uchwałą rady nadzorczej spółdzielnia zmieniła regulamin, przyjmując zasadę, że jeżeli wskazania podzielników dla danego lokalu, w przeliczeniu na metr kwadratowy, są niższe niż 0,5 średniego wskazania dla wszystkich mieszkań w danym budynku, to przypisuje się do tego mieszkania wskazanie w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej w wysokości 0,5 średniego wskazania w tym budynku. UWAGA! Nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych. Ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Jeden z członków spółdzielni wniósł powództwo o stwierdzenie nieważności tej uchwały ze względu na jej sprzeczność z ustawą, ewentualnie o uchylenie tej uchwały z uwagi na jej sprzeczność zarówno z postanowieniami statutu jak i dobrymi obyczajami. Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za nieuzasadnione (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt: I C 31/16), uznając, że podział kosztów ciepła wprowadzony w pozwanej spółdzielni przedmiotową uchwałą jest zgodny z przepisem art. 45a ustawyPrawo energetyczne. Sąd uznał, że pozwana spółdzielnia rozliczając koszty ciepła z lokatorami, pokrywa wyłącznie poniesione przez siebie koszty. Zasady rozliczania kosztów ciepła, wprowadzone zaskarżoną uchwałą, nie zmieniły powyższego stanu rzeczy. Uchwała nie zmieniła również metod rozliczania kosztów ciepła przez pozwaną spółdzielnię, które nadal wykorzystują wskazania podzielników ciepła w części dotyczącej lokali mieszkalnych oraz – w stosunku do części wspólnych budynku – opierają się na powierzchni lub kubaturze tych pomieszczeń, odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Sąd okręgowy ocenił jako nieusprawiedliwiony zarzut niezgodności przyjętej w uchwale zasady rozliczania kosztów ciepła z art. 45a ust. 9 ustawy. Dobór konkretnej metody dotyczącej rozliczenia poboru ciepła, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie wynikających z położenia lokalu w bryle budynku i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat zapewniających wyłączne pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Metoda rozliczania kosztów ciepła w pozwanej spółdzielni uwzględniła współczynniki wyrównawcze wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Kwestionowane w pozwie było, że zastosowany przez pozwaną system rozliczania kosztów ciepła na poszczególnych mieszkańców nie stymuluje energooszczędnych zachowań lokatorów. Przyjęte przez pozwaną spółdzielnię zasady rozliczania tych kosztów, pomimo ich skomplikowania, nie były jednak, w ocenie sądu okręgowego, sprzeczne z prawem. Sąd ten podkreślił, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych. Ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Na takie przenikanie ciepła powoływała się grupa mieszkańców spółdzielni wnosząca o dokonanie odpowiednich zmian w regulaminie. Dokonanie tych zmian było więc uzasadnione. Przyjęta zasada rozliczania kosztów mieściła się w granicach przyznanej spółdzielni przez ustawodawcę swobody doboru metod. Podział kosztów centralnego ogrzewania, oparty­ wyłącznie na wskazaniach podzielników, uwzględnia wyłącznie ciepło pobrane z kaloryferów w danym lokalu, co nie jest równoznaczne z ciepłem przez ten lokal zużytym. Może się bowiem zdarzyć, iż postępowanie właściciela radykalnie ograniczającego lub nawet wyłączającego ogrzewanie powoduje, iż jego lokal i tak jest ogrzewany przez sąsiednie lokale, których właściciele przez takie zachowanie sąsiada ponoszą zwiększone koszty ogrzewania. Zdaniem sądu I instancji, uzasadniało to przyjęcie uchwały, która nakładała na wszystkich mieszkańców konieczność ponoszenia określonych minimalnych kosztów centralnego ogrzewania niezależnie od zużycia według wskazań urządzeń pomiarowych. Z tych względów powództwo o stwierdzenie nieważności zostało oddalone. Apelację od tego wyroku złożył powód, zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie rozszerza opłat za zużycie ciepła w lokalu, podczas gdy koszty ustalane na podstawie zaskarżonej uchwały wprowadzają niesprawiedliwy podział kosztów centralnego ogrzewania, który nie opiera się na rzeczywistych poborach ciepła w lokalach. Po rozpoznaniu sprawy, Sąd Apelacyjny w Łodzi, w wyroku z 19 czerwca 2017 r. (sygn. akt: I ACa 1607/16) uznał apelację za uzasadnioną, uznając, że przedmiotowa uchwała podjęta przez radę nadzorczą pozwanej spółdzielni jest sprzeczna z przepisami Prawa energetycznego, a konkretnie z art. 45a ust. 9 w zw. z art. 45a ust. 8, co skutkuje jej nieważnością w części, która dotyczyła zmiany metody rozliczania energii cieplnej. Sąd II instancji w uzasadnieniu do wyroku wskazał, że w pozwanej spółdzielni do czasu podjęcia spornej uchwały koszty zakupu ciepła były rozliczane stosownie do odczytów urządzeń wskaźnikowych, zainstalowanych we wszystkich lokalach. Niewątpliwie metoda ta sprzyjała oszczędności energii cieplnej przez poszczególnych użytkowników, między innymi poprzez stosowne regulowanie poboru ciepła. Nie można było przy tym wykluczyć, że niektórzy mieszkańcy budynku, w którym znajdował się lokal powoda ograniczali pobór ciepła do minimum. Otwartą pozostawała kwestia, czy rada nadzorcza pozwanej spółdzielni mogła zmienić metodę rozliczania kosztów energii cieplnej z powołaniem się na różnice w poborze ciepła i wolę części mieszkańców. Wymagało przy tym podkreślenia, że to pozwana powinna wykazać w sposób merytoryczny i profesjonalny przyczyny, dla których dokonała wyboru innej metody rozliczeń, tak by lepiej stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała bardziej korzystne warunki eksploatacji budynku. Wbrew poglądowi reprezentowanemu przez sąd I instancji, sąd apelacyjny uznał, że strona pozwana nie sprostała powyższym wymogom. Powołanie się jedynie na różnice w poborze ciepłej wody przez lokatorów poszczególnych mieszkań i stanowisko części mieszkańców trudno było uznać za wystarczające w świetle art. 45a ust. 9 ustawy Prawo energetyczne. Ustawodawca w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego określił kolejność metod rozliczania dostarczanego ciepła uznając metodę wyliczenia na podstawie wskazań ciepłomierzy i podzielników jako najbardziej energooszczędną, uwzględniającą współczynniki wyrównywania zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z usytuowania lokali w danym budynku. Pozwana nie poprzedziła podjęcia przedmiotowej uchwały jakimikolwiek, podlegającymi stosownej weryfikacji specjalistycznymi badaniami w celu wykazania, że zmieniając metodę rozliczeń, kierowała się względami wynikającymi z przytoczonych wyżej przepisów, a zwłaszcza, że przyjęta metoda jest uzasadniona, gdyż co najmniej lepiej od dotychczasowej miała uwzględniać czynniki wskazane w prawie energetycznym. Bliżej nieokreślone twierdzenia o bardziej sprawiedliwym podziale kosztów nie mogły zastąpić czynności, o których była mowa wyżej. Również biegły sądowy powołany do tej sprawy wskazał, iż dotychczasowy system umożliwiał oszczędzanie pobieranego ciepła, natomiast przedmiotową uchwałą zastosowano system bardzo skomplikowany i nie motywujący do oszczędzania energii. Zastrzeżenie biegłego budziły również przyjęte współczynniki rozliczeń, przy czym strona pozwana nie umotywowała decyzji o zastosowaniu współczynnika średniego zużycia ciepła dla wszystkich mieszkań w budynku w wysokości 0,5, mimo istnienia widełek w tym zakresie (od 0,2 do 0,5). Biegły był też przeciwny stosowaniu rozwiązania zakładającego swoistego rodzaju „karanie” lokatorów oszczędzających energię, za bardziej celowe uznając wdrożenie dodatkowych opłat dla tych użytkowników lokali, w których temperatura w sezonie grzewczym utrzymywana jest poniżej normy. Wymagało też podkreślenia, że różnice w poborze ciepła przez poszczególne lokale nie oznaczają automatycznie, że mieszkania „dogrzewane” oddają ciepło lokalom „niedogrzewanym”, ponieważ zależy to od wielu czynników, takich jak przepustowość ścian w danym budynku czy też istnienie w mieszkaniu „niedogrzanym” innych źródeł ciepła. Co dalej z przepisami Prawa energetycznego? W dniu 20 maja 2016 r. uchwalona została ustawa o efektywności energetycznej. Ustawa ta zmieniła (na mocy art. 43) przepisy prawa energetycznego. Według założeń ustawodawcy art. 45a zawiera przepisy dostosowujące do postanowień art. 9–11 Dyrektywy 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej. Nowelizacja ta od początku budziła wiele wątpliwości i obaw, co do wdrożenia ich w praktyce. Mając to na względzie w Ministerstwie Energii powołana została grupa robocza, która ma dokonać analizy obowiązujących przepisów w zakresie rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych oraz opracować propozycje niezbędnych zmian w obowiązujących przepisach. Jak wynika z informacji prasowych, dotychczas odbyły się trzy posiedzenia powołanej grupy. Na podstawie zdiagnozowanych problemów mają zostać opracowane wstępne projekty stosownych zapisów do Prawa energetycznego oraz do rozporządzenia wykonawczego. Prace tego organu trwają. Ponadto Dyrektywą nr 2018/2002 z dnia 11 grudnia 2018 r. znowelizowano powołaną wyżej Dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej Nr L 328/210 z dnia 21 grudnia 2018 r.). W stosunku do poprzedniej, uporządkowane zostały zagadnienia zapisane w artykułach 9–11. Dodane są także nowe wymagania dotyczące systemów rozliczania oraz w zakresie uprawnień użytkownika lokalu. I tak, wprowadzone w art. 9c zmiany dotyczące opomiarowania i informacji o rozliczeniach, mówią o tym, że po 25 października 2020 r. nowo instalowane liczniki ciepła i podzielniki kosztów ciepła powinny umożliwiać zdalny odczyt, aby zapewnić efektywne kosztowo i częste udzielanie informacji na temat zużycia, a dotychczasowe, nie spełniające tego warunku, będą musiały być wymienione do 1 stycznia 2027 r. Zmieniona dyrektywa, w tym zakresie, ma mieć zastosowanie jedynie do ogrzewania, chłodzenia i ciepłej wody użytkowej z centralnego źródła. Ponadto, w nowych budynkach wielomieszkaniowych – mają zostać zainstalowane indywidualne liczniki ciepła i natomiast dla istniejących budynków wielomieszkaniowych – zaopatrywanych z systemu ciepłowniczego – konieczne jest zapewnienie przejrzystych krajowych przepisów dotyczących podziału kosztów zużycia energii i Zgodnie z art. 11 i 11a, odbiorcy końcowi muszą otrzymywać rachunki oraz informację o zużyciu energii i rozliczeniach bezpłatnie. Znowelizowane postanowienia wydają się być bardziej precyzyjne, co powinno ułatwić odpowiednią ich implementację, choć sam Parlament Europejski (por. art. 2 Dyrektywy) dał państwom członkowskim bardzo krótki czas na implementację dyrektywy do krajowego porządku prawnego, bo datą graniczną jest 25 czerwca 2020 r.
Schemat centralnego ogrzewania. Zanim dowiemy się, jak podłączyć piec c.o., warto wcześniej prześledzić schemat centralnego ogrzewania i zapoznać się ze wszystkimi jego elementami. Na samym początku wyróżnimy schemat instalacji c.o. w układzie otwartym oraz zamkniętym.
Informacja o sposobie rozliczania Dodano: 2021-12-07 INFORMACJA DLA MIESZKAŃCÓW o sposobie rozliczania centralnego ogrzewania w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” w Zawierciu Z uwagi na bardzo duże zainteresowanie mieszkańców sposobem rozliczania kosztów dostawy energii cieplnej Spółdzielnia Mieszkaniowa „HUTNIK” w Zawierciu prezentuje poniżej informację w tym zakresie. Podstawy prawne rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania to: Ustawa Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997r. (tj. z dnia 31 marca 2021r. z 2021r. poz. 716). Statut Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” w Zawierciu zarejestrowany w Sadzie Rejonowym w Częstochowie w dniu Uchwała Zebrania Przedstawicieli Członków Nr 2 z dnia upoważniająca Zarząd do wykonania modernizacji instalacji w całych zasobach mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK w Zawierciu, w tym montażu podzielników kosztów. Regulamin rozliczania kosztów dostawy i zużycia ciepła w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” w Zawierciu zatwierdzony uchwałą Rady Nadzorczej Nr 5/2013r. w dniu obowiązuje od dnia z późniejszymi zmianami. Na podstawie w/w uregulowań prawnych, we wszystkich budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” instalacje centralnego ogrzewania zostały wyposażone w zawory oraz głowice termostatyczne regulujące dopływ czynnika grzewczego do grzejników, a także podzielniki kosztów ogrzewania. Podzielniki nie są urządzeniami pomiarowymi mierzącymi zużycie ciepła w jednostkach fizycznych. Są to przyrządy do rejestrowania ilości oddawanego ciepła przez grzejniki, ustalające wielkość emisji ciepła w lokalach, w jednostkach umownych, które są zliczane w poszczególnych lokalach, a następnie w całym budynku. Podstawą do rozliczenia kosztów ciepła na poszczególne lokale są koszty poniesione przez Spółdzielnię odpowiednio z sieci ciepłowniczej dostawcy (TAURON Ciepło Sp, z lub z własnego źródła ciepła (kotłownia gazowa). W przypadku dostawy ciepła z sieci ciepłowniczej opłaty, którymi przedsiębiorstwo ciepłownicze obciąża Spółdzielnię za dostarczone ciepło obejmują: opłatę za zamówioną moc cieplną - za gotowość dostarczania do danego budynku zamówionej ilości ciepła, opłatę za ciepło - za faktycznie dostarczoną do nieruchomości ilość ciepła w okresie rozliczeniowym. Ilość ta mierzona jest przez ciepłomierz zainstalowany w pomieszczeniu węzła cieplnego, opłatę za nośnik ciepła - za pobraną lub straconą wodę w sieci wewnętrznej w budynku np, z powodu remontu bądź awarii, opłatę przesyłową - stała zależna od mocy cieplnej, zmienna zależna od ilości pobranego ciepła. W przypadku dostawy ciepła z własnych źródeł rozliczeniu na końcowych użytkowników podlegają bezpośrednie koszty wyprodukowania ciepła jak zakup gazu i energii elektrycznej do jego produkcji oraz obsługa kotłowni. Zgodnie z zapisami zawartymi w Statucie Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” Spółdzielnia dzieli całkowity koszt dostawy ciepła do celów centralnego ogrzewania na koszty stałe oraz koszty zmienne wg proporcji 70/30%, W skład kosztów stałych, niezależnych bezpośrednio od użytkowników wchodzi zużycie ciepła w pomieszczeniach wspólnych (klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie) oraz nieopomiarowane łazienki, kuchnie i piony a także składniki opłaty stałej wnoszonej do dostawcy ciepła tj. opłata za zamówioną moc cieplną, opłata przesyłowa, opłata za nośnik ciepła jak również przenikanie energii cieplnej przez nieizolowane ściany między lokalami. Koszty stałe użytkownicy pokrywają solidarnie, dlatego też dzieli się je proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali wyrażonej w m2, niezależnie od zużycia ciepła. W wyniku tego działania otrzymuje się cenę ogrzewania m2 powierzchni będącą podstawą do wyliczenia kosztu stałego na poszczególne lokale, w poszczególnym sezonie grzewczym. Koszty zmienne - jako część kosztów powstających w lokalach, zależna od użytkownika, dzielona wg wskazań podzielników kosztów ogrzewania. Odczytane wskazania podzielników kosztów z każdego grzejnika wyrażone są w tzw. jednostkach zużycia i po uwzględnieniu współczynników korygujących LAF i oceny grzejnika przeliczane są na jednostki zużycia. Jest to niezbędne z uwagi na fakt, iż lokale w tym samym budynku są różnie usytuowane. Współczynniki korygujące tzw. LAF (w rozliczeniu indywidualnym oznaczone jako Rm) dla lokali niekorzystnie położonych w bryle budynku np. przy ścianach szczytowych, pod nieogrzewanym stropodachem, nad nieogrzewaną piwnicą mają wartości mniejsze od jedności, wyrażone ułamkiem dziesiętnym. Dla lokali najcieplejszych w budynku stosuje się współczynnik równy 1,0. Współczynnik korygujący stosuje się do poszczególnych jednostek zużycia wszystkich podzielników w danym lokalu. Współczynnik oceny grzejnika uwzględnia wielkość, konstrukcję i moc grzejnika. Współczynnik ten rośnie proporcjonalnie do mocy. Wyliczony jest dla każdego grzejnika w lokalu, jest stały i może się zmienić jedynie w przypadku zmiany grzejnika. Przemnażając poszczególne wskazania podzielników przez współczynniki korygujące (Rm i oceny grzejnika) otrzymujemy skorygowane jednostki ciepła w danym lokalu stanowiące jednostki do rozliczenia. Koszty zmienne (30% kosztów poniesionych na zakup ciepła) dzieli się na sumę zużycia wskazań wszystkich podzielników kosztów ogrzewania dla całego rozliczanego budynku. W wyniku tego działania otrzymuje się cenę za jednostkę zużycia. Określenie kosztów ogrzewania przypadających na dany lokal, w danym sezonie grzewczym następuje poprzez: - wyliczenie opłaty za koszty stałe która jest iloczynem ceny za ogrzewanie 1 m2 i ilości metrów kwadratowych powierzchni grzewczej zajmowanego lokalu, - wyliczenie kosztów zużycia, które są iloczynem ceny za jednostkę zużycia i sumy skorygowanych przez współczynniki jednostek, - zsumowanie opisanych wyżej kosztów otrzymując kwotę łącznie, tzw. koszty użytkownika. Od sumy kosztów użytkownika odejmowana jest tzw. przedpłata czyli roczna zaliczka płacona do Spółdzielni na poczet centralnego ogrzewania. Jeśli przedpłata będzie większa niż koszty użytkownika wówczas następuje zwrot nadpłaconej kwoty, w odwrotnej sytuacji użytkownik musi dokonać dopłaty. Załącznikiem do niniejszej informacji jest schemat rozliczenia kosztów zużycia ciepła. Mamy nadzieję, iż przedstawiona informacja szczegółowo wyjaśnia stosowany w Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK” w Zawierciu sposób rozliczania opłat za centralne ogrzewanie. Wstecz
3) Koszty stałe stanowią 40% całkowitych kosztów centralnego ogrzewania budynku i obejmują: koszty strat ciepła na przesyłach w budynku, koszty ogrzewania łazienek w lokalach mieszkalnych i ogrzewania pomieszczeń ogólnodostępnych budynku (klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie, wózkarnie, pomieszczenia techniczne)
Zmiany w sposobie rozliczania kosztów energii cieplnej2022-04-14, Janusz Gałązka Ceny surowców wykorzystywanych do wytworzenia energii cieplnej ciągle rosną, dochodzą do tego inne różne opłaty, na które nie do końca ostateczny odbiorca ma wpływ, ale rachunek zapłacić musi. Wszystko to powoduje, że właściciele lokali żądają sprawiedliwego rozliczania kosztów energii cieplnej i chcą zapłacić, tylko za ciepło, które zużyli, czy to na potrzeby centralnego ogrzewania, czy ciepłej wody użytkowej. W niniejszym artykule opiszemy, jakie metody rozliczania kosztów energii cieplnej stosują wspólnoty, spółdzielnie mieszkaniowe, a następnie jak to powinno wyglądać po nowelizacji Prawa energetycznego, a w ślad za nowelizacją wprowadzenia w życie przepisów nowego rozporządzenia - Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach i na co muszą przygotować w najbliższym czasie wspólnoty, spółdzielnie i właściciele wielolokalowych budynków. Brak spójnych i kompleksowych przepisów regulujących sposób rozliczania energii cieplnej oraz konieczność dostosowania prawa polskiego do wymogów unijnych – wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2012/27/UE z dnia 25 października 2021 r. w sprawie efektywności energetycznej, wszystko to doprowadziło do przyjęcia przez Sejm Ustawy o zmianie ustawy o efektywności energetycznej i innych ustaw, której następstwem są zmiany w prawie energetycznym oraz wprowadzenie w/w Rozporządzenia. Dotychczas sposób rozliczania energii cieplnej, regulowała jedynie sama ustawa Prawo energetyczne, a dokładnie art. 45a tejże ustawy. Na podstawie wskazanych tam wytycznych, wspólnoty i spółdzielnie tworzyły wewnętrzne regulaminy, które określały sposób rozliczania kosztów zużywanej energii cieplnej. Zgodnie z zapisami ustawy, odbiorca ciepła ma obowiązek rozliczenia kosztów dostawy ciepła, używając określenia odbiorca, ustawodawca miał na myśli właściciela budynku wielorodzinnego, ewentualnie jego Zarządcę. Rozliczeniu podlegają tylko koszty samej zużytej energii cieplnej, bez kosztów związanych z eksploatacją sieci, takie koszty winny być pokrywane z innych źródeł (eksploatacja, fundusz remontowy). Biorąc pod uwagę, iż opłaty związane z energią cieplną stanowią dość duże koszty dla odbiorców tego ciepła, ustawodawca nakazał, konieczność stworzenia regulaminów ich rozliczania, które muszą zostać przyjęte w formie np. uchwały wspólnoty. Zgodnie z zapisem zawartym w art. 45a ust. 4 ww. ustawy, koszty zakupu dostarczanego ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych od lokatorów i użytkowników lokali, przy czym wysokość opłat pobieranych od lokatorów powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła. Najprościej ujmując, Zarządca, właściciel budynku powinien tak skalkulować zaliczkę na energię cieplną, aby wystarczała ona na pokrycie zużywanego ciepła, bez konieczności dokonywania ogromnych dopłat po wykonaniu rozliczenia, co ostatnio miało miejsce w wielu spółdzielniach i wspólnotach, a spowodowane to było częstszymi i większymi niż w latach poprzednich podwyżkami cen ciepła przez dostawców, na co pozwalał Urząd Regulacji Energetyki i zapewne w roku bieżącym trend będzie podobny. Według przepisu art. 45a ust. 8 pkt 1 ww. ustawy koszty zakupu ciepła, w części dotyczącej ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych, rozlicza się stosując metody wykorzystujące: • wskazania ciepłomierzy, • wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności tzw. podzielniki ciepła, • lub powierzchnię lub kubaturę tych widać, ustawodawca pozostawił zarządcom i właścicielom budynków wielorodzinnych pewną swobodę w wyborze sposobu rozliczania kosztów energii cieplnej. Art. 45a ust 9 określa jakimi zasadami ma kierować się odbiorca ciepła przy jego rozliczaniu, i tak: właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalenie opłat zapewniających wyłączne pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła. Z punktu widzenia właścicieli oraz użytkowników mieszkań, najbardziej korzystnym rozwiązaniem wydaje się rozliczenie ciepła wedle wskazań ciepłomierzy. Takie urządzenia są najbardziej dokładne i umożliwiają zdalny odczyt. Niestety nie we wszystkich budynkach, w szczególności w już istniejących, możliwe jest zastosowanie tego rozwiązania. W przypadku starszych mieszkań, nadal często występują tak zwane podzielniki ciepła. Przepisy ustawy prawo energetyczne wciąż pozwalają na ich wykorzystywanie. Ze względu na zawodność podzielników, rozliczenie zużycia ciepła w starszych mieszkaniach może uwzględniać zarówno wskazania tych urządzeń, jak i ogrzewaną powierzchnię. Ustawodawca dopuszcza rozliczanie kosztów energii także, bez wykorzystywania jakichkolwiek urządzeń pomiarowo-rozliczeniowych, czyli proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali (ewentualnie ich kubatury). Jest to najprostsza metoda i nadal często stosowana szczególnie we wspólnotach mieszkaniowych, ponieważ mając doświadczenia z rozliczeń przed powstaniem wspólnoty, właściciele pamiętają o ogromnych rozbieżnościach jakie występowały pomiędzy lokalami o podobnej powierzchni i aby tego uniknąć rezygnowali z rozliczeń w oparciu o podzielniki i decydowali się rozliczać proporcjonalnie do powierzchni, Jest to metoda, która najmniej stymuluje właścicieli do oszczędności i wprowadzenie nowych przepisów ma taki sposób rozliczania praktycznie wyeliminować. Poniżej opiszemy co nowego w sposobach rozliczania energii cieplnej wprowadziła nowelizacja ustawy Prawo energetyczne i wprowadzenie nowego Rozporządzenia. Najważniejsza zmiana dotyczy wprowadzenia obowiązku zamontowania urządzeń służących do rozliczania kosztów ogrzewania oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej, w lokalach w budynkach mieszkalnych wielolokalowych. W przypadku centralnego ogrzewania urządzeniami tymi mają być ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania, a w przypadku ciepłej wody użytkowej będą to wodomierze wody ciepłej. Ponadto wszystkie te urządzenia będą musiały posiadać funkcję zdalnego odczytu. Instalacja tych urządzeń została uwarunkowana technicznymi możliwościami montażu oraz opłacalnością ich zastosowania. Kryteria te zostały szczegółowo określone w Rozporządzeniu. W ustawie wyraźnie zostało napisane i ustawodawca kładzie na ten zapis duży nacisk, że rozliczanie kosztów powinno się odbywać w oparciu o zamontowane urządzenia, jednakże nadal dopuszczalne jest rozliczanie w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali, ale tylko i wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest techniczne niewykonalne lub nieopłacalne, co będzie bardzo trudne do wykazania. Jak wspomnieliśmy powyżej, trudno może być zamontować ciepłomierze na starych instalacjach, bez ponoszenia ogromnych nakładów, o tyle nie powinno być większego problemu z zamontowaniem na grzejnikach podzielników ciepła, a koszty ich zakupu i montażu nie są wysokie, więc zasłanianie się nieopłacalnością nie będzie takie łatwe. Właściciele i Zarządcy powinni także wziąć pod uwagę nowe przepisy planując modernizację wewnętrznych sieci centralnego ogrzewania i ciepłej wody, ponieważ będą musieli się zastosować do nowych przepisów. To czy nowe przepisy będą dotyczyły danego budynku wielolokalowego, tak naprawdę zależy od tych dwóch aspektów opisanych powyżej, a mianowicie możliwości technicznych zamontowania urządzeń pomiarowych oraz ich opłacalności i to zarządcy budynków, będą musieli dokonać odpowiednich przeliczeń oraz sprawdzić pod względem technicznym instalacje, i na podstawie tych informacji zostanie określone, czy nowe przepisy dotyczą danej nieruchomości czy nie. Wymagania w zakresie warunków technicznych oraz opłacalności stosowania urządzeń zostały szczegółowo opisane w §4-§6 rozporządzenia, i tak:Ciepłomierze - stosuje się w przypadku, gdy instalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu oraz dodatkowo muszą być łącznie spełnione następujące warunki: • analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania tych ciepłomierzy, • analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania ciepłomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń, • zostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowym, • węzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją kosztów ogrzewania - stosuje się w przypadku, gdy nie ma technicznych możliwości instalacji ciepłomierzy oraz dodatkowo są spełnione łącznie następujące warunki: • analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewania, • analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń, • zostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowym, • węzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją do pomiaru ciepłej wody użytkowej służące do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej stosuje się w przypadku, gdy są spełnione łącznie warunki: • analiza techniczna wykaże techniczną możliwość montażu tych urządzeń, • analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku instalacji wodomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń. Podsumowując, celem wprowadzenia opisanych powyżej zmian jest oczywiście dostosowanie prawa polskiego do unijnego, ale po drugie stworzenie prawa, które umożliwi racjonalne korzystanie z energii cieplnej w budynkach wielolokalowych, poprzez montaż urządzeń umożliwiających rzetelny podział i rozliczanie tych kosztów. Na koniec warto podkreślić, że w większości istniejących budynków, które posiadają instalację centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody użytkowej, spełnione są warunki zarówno techniczne jak i ekonomiczne i montaż urządzeń pomiarowych tam, gdzie ich jeszcze nie ma, będzie obowiązkowy.
Spółdzielnia ma obowiązek dokonywania rozliczania: kosztów energii cieplnej zużytej na potrzeby c.o., zaliczek na w/w cele pobranych od użytkowników lokali. Za okres rozliczeniowy przyjmuje się: dla rozliczania centralnego ogrzewania - okres 12 kolejnych miesięcy zaczynający się 01 stycznia i trwający do 31 grudnia. § 4. 1.
Kiedy rozliczenie za centralne ogrzewanie?Rozliczenie kosztów ciepła zależne będzie przede wszystkim od ustaleń między dostawcą energii a osobą zobowiązaną do rozliczenia kosztów ciepła dostarczanego do budynku wielolokalowego. Zgodnie z przepisami na mocy zapisu art. 45 Prawa energetycznego będzie to właściciel obiektu lub jego zarządca. Do jego obowiązków będzie należeć rozliczenie całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i kosztów ogrzewania następuje po zakończeniu sezonu grzewczego. To kiedy zakończy się sezon grzewczy, zależne jest natomiast od kilku czynników, np. rzeczywistej temperatury na zewnątrz. Mieszkańcy budynków wielolokalowych są jednak zobowiązani do wnoszenia miesięcznych zaliczek na poczet należności z tytułu kosztów zakupu ciepła przez cały okres rozliczeniowy. Ich wysokość zaś ustalana jest na podstawie prognoz zużycia. Ostateczne rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania, a tym samym wpłat zaliczkowych następuje w terminie 3 miesięcy od zakończenia danego okresu rozliczeniowego. W tym czasie rozliczane są wszelkie "nadpłaty" i "niedopłaty" dotyczące też:
Doświadczony zespół specjalistów Działu Rozliczeń przygotuje dla Państwa rachunki za indywidualne zużycie energii cieplnej i wody. Każdy Klient może liczyć na wsparcie indywidualnego opiekuna. Dbamy o to, by rozliczenia indywidualnych kosztów ogrzewania i zużycia wody były przejrzyste i zgodne z prawem. Instrukcja systemu rozliczeń.
Z czym zmaga się zarządca? Rozliczenie kosztów związanych z centralnym ogrzewaniem jest wg mnie najtrudniejszym zadaniem dla każdego zarządcy zasobów mieszkaniowych. Składa się na to kilka czynników takich jak: - brak precyzyjnych zapisów w ustawie Prawo energetyczne, - w zdecydowanej większości brak możliwości jednoznacznego pomiaru zużytego ciepła, - pewna dowolność w tworzeniu wewnętrznych regulaminów rozliczeń, bez ustawowego wskazania określonych wartości i kryteriów, jakie powinny bezwzględnie zawierać, - trudności w przeprowadzeniu kluczowych zmian w uchwalonym regulaminie centralnego ogrzewania, - instalacje centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody, które projektowane były dla budynków o innych parametrach energochłonności, - brak wiedzy mieszkańców o zasadach rozliczeń, - brak wiedzy mieszkańców o sposobach zachowań związanych np. z obsługą zaworów termostatycznych (odpowiednie wietrzenie, obserwowanie działania zaworu termostatycznego), Regulamin – podstawowe cechy. Biorąc pod uwagę powyższe trudności wydaje się, że kluczowe znaczenie ma jakość uchwalonego regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania. Powinien on uwzględniać następujące elementy: 1. Podział kosztów na stałe i zmienne. 2. Koszty stałe niezależne od zużycia powinny uwzględniać: Koszty stałe wynikające bezpośrednio z faktur dostawcy ciepła Koszty stałe związane z ogrzewaniem części wspólnych nieruchomości, łazienek, pralni, suszarni, klatek schodowych, stratami ciepła występującymi na przesyle w przypadku węzłów grupowych. Wysokość kosztów stałych powinna odzwierciedlać jakość i sposób wykonania instalacji centralnego ogrzewania, docieplenie budynku, a nawet sposób zachowań mieszkańców w trakcie sezonu grzewczego. Jak więc widać koszty stałe w rozliczeniu z mieszkańcami będą wyższe niż koszty stałe uwidocznione bezpośrednio na fakturze dostawcy ciepła. Podstawową kwestią do rozwiązania w tym zakresie jest ustalenie proporcji tych kosztów. Od tego zapisu w głównej mierze zależy jakość regulaminu. 3. Koszty zmienne powinny być powiązane ze wskazaniami podzielników kosztów ogrzewania oraz współczynnikami korekcyjnymi uwzględniającymi typ grzejnika (UF) i położenia lokalu w bryle budynku (LAF). 4. Sposób rozliczania dla lokali, w których zanotowano bardzo niskie zużycie energii powodujące wzrost kosztów ogrzewania dla lokali sąsiednich czyli tzw. subsydiowanie skrośne wynikające z przenikalności cieplnej przegród (ścian) w mieszkaniach. Stosowany w regulaminach „domiar” dla ww. lokali jest bardzo źle odbierany przez ich mieszkańców. Jest on traktowany jako „oszustwo” przez osoby, które minimalne wskazania podzielników tłumaczą oszczędzaniem bądź takim, a nie innym sposobem korzystania z lokalu (akceptacja niższych temperatur, wyjazd, pobyt w szpitalu itp.). Oczywiste jest jednak, że umieszczenie takiego zapisu jest zgodne z prawem i zmierza do ochrony pozostałych lokatorów w nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego sposobu postępowania może być część z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 2013 roku: „…Sąd w dalszej kolejności wskazał, iż instytut (...) w W. stwierdził, iż podstawą rozliczania kosztów ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania był obowiązujący w rozliczanym okresie Regulamin rozliczania zużycia ciepła w (...) w B.. Według Instytutu w par. 4 pkt. 2 tego regulaminu postanowiono, że w celu ograniczenia subsydiowania skrośnego, tj. korzystania z ciepła z lokalu sąsiedniego bez ponoszenia z tego tytułu opłat, ustala się dla lokalu minimalną ilość jednostek obliczeniowych, jako iloczyn 50 % średniej ilości jednostek obliczeniowych przypadających na 1 m ( 2 )powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych w danym budynku. Wskazano nadto, że wprowadzenie takiego postanowienia jest ochroną mieszkańców należycie ogrzewających swoje mieszkania przed mieszkańcami działającym: sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, tzn. ograniczającymi doprowadzenie ciepła do swoich mieszkań przez np. manipulowanie nastawami zaworów grzejnikowych i w ten sposób korzystającymi bez opłat z ciepła przenikającego z sąsiednich mieszkań. Zapis w § 4 zatem ogranicza skutki takiego działania…” 5. Sposób rozliczania zamiennego, jeżeli zaistnieją okoliczności uniemożliwiające właściwe rozliczenie ciepła za pomocą podstawowej metody rozliczenia. 6. Sposób rozliczenia osób uchylających się od udostępnienia lokalu do odczytu urządzeń wskaźnikowych lub pomiarowych. 7. Sposób rozliczenia lokali z uszkodzonymi urządzeniami rejestrującymi. 8. Sposób rozliczenia lokalu przy zmianie właściciela. Jak więc widać podstawowym elementem (ale nie jedynym) mającym wpływ na jakość regulaminu jest przyjęcie odpowiednich proporcji kosztów stałych i zmiennych. To jest jednak ten element, który budzi najwięcej kontrowersji. Wysoki (pojęcie względne) udział kosztów stałych powoduje najczęściej reakcje negatywne użytkowników lokali, którzy zużywają małą ilość ciepła lub wręcz nadmiernie ograniczają jego zużycie kosztem lokali sąsiednich. Ma to również miejsce w stosunku do lokali niezamieszkałych z zakręconymi zaworami termoregulacyjnymi. Wiele osób tłumaczy niski poziom zarejestrowanych jednostek tzw. „ciepłym mieszkaniem”. Ciepłe mieszkanie nie bierze się jednak znikąd. Mieszkanie same w sobie nie „produkuje” ciepła lecz pozyskuje je ze źródeł zewnętrznych, w tym z mieszkań bezpośrednio przyległych i ogrzewanych. Można spotkać wiele mieszkań ogrzewanych np. przez nieopomiarowane piony łazienkowe. Szczególnie dotyczy to okresów o niezbyt niskich temperaturach zewnętrznych. W wielu łazienkach znajdują się grzejniki dużej mocy obliczone dla mieszkań w budynku niedocieplonym ze starą stolarką okienną. Jest też oczywiste, że pełna termomodernizacja budynku ze zmianą instalacji, wymianą zaworów termostatycznych z ograniczeniem minimalnej temperatury do 160C nie była praktycznie nigdzie realizowana ze względu na wysokie koszty takiej operacji. Można spotkać się również z częstym argumentem: „po to mam podzielniki, żebym płacił za to, co zużyję”. Rzeczywiście, wprowadzenie podzielników kosztów ogrzewania miało na celu ograniczenie zużycia ciepła. Okazuje się jednak, że w praktyce w wielu przypadkach dochodzi do nadmiernego wychładzania mieszkań, ograniczania wentylacji i w konsekwencji do zaburzenia gospodarki cieplnej lokali. Pojawiają się sytuacje niepożądane np. w postaci zagrzybienia mieszkań, co niewątpliwie ma negatywny wpływ na zdrowie mieszkańców i nie służy właściwemu utrzymaniu substancji mieszkaniowej. Inny aspekt związany z nadmiernym oszczędzaniem dotyczy kwestii finansowych, a więc tych, na które mieszkańcy zwracają największą uwagę. Dochodzi do sytuacji, w których osoba „oszczędzająca” otrzymuje tzw. domiar, czyli sztucznie, na podstawie odpowiednich zapisów w regulaminie, podnosi się jej opłaty za zbyt niskie, w odniesieniu do pozostałych mieszkańców nieruchomości, zużycie ciepła. Tak więc nie dość, że często miała niższy komfort ciepła to jeszcze musi za to zapłacić. Ta kwestia była poruszona na początku tego artykułu. Trochę polityki. Należy pamiętać, że regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania jest przygotowywany przez Zarząd Spółdzielni i uchwalany przez Radę Nadzorczą po zasięgnięciu opinii poszczególnych Rad Osiedli. Praktyka pokazuje, że każde nowe rozwiązanie, które w jakiś sposób zmienia istniejące zasady nie jest łatwo akceptowalne. Tym bardziej jeżeli wiąże się ono np. z „ograniczeniem wysokości zwrotów” przy otrzymaniu rozliczenia ciepła. Co można zrobić? W sytuacji braku realnych możliwości zmiany regulaminu, braku sensownych rozwiązań ustawowych należy podejmować systematyczne kroki służące dostosowaniu istniejących instalacji do utrzymywania odpowiednich parametrów. Służy do tego wycinanie przerzutów czynnika grzewczego, montowanie zaworów podpionowych utrzymujących właściwe parametry instalacji czy też montaż zaworów termoregulacyjnych ograniczających możliwość wychłodzenia mieszkania do temperatury niższej niż 16 stopni C. Ważna jest też nieustanna edukacja użytkowników lokali w zakresie obsługi zaworów termostatycznych np. w aspekcie wietrzenia mieszkań. Mirosław Bajzert Prezes Zarządu SM „Kolejarz” lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o której mowa w art. 45c ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne zawiera: 1) dla rozliczeń przy wykorzystaniu wskazań ciepłomierzy: a) dla całej nieruchomości: – ilość pobranego ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania oraz
Mam pytanie odnośnie naliczania opłat za energię cieplną . Mieszkam w wspólnocie mieszkaniowej .Do chwili kiedy wspólnotą zarządzał ADM naliczanie odbywało się od metra sześciennego było to dla mnie zrozumiałe gdyż w wspólnocie są mieszkania różnej wysokości . W latach 90-tych zmieniliśmy administratora . Około dwóch lat temu zauważyłem że wysokość opłat jest naliczana od metrów kwadratowych . Zwróciłem na to uwagę zarządcy naszą wspólnotą jednak że zostałem zbyty ustną odpowiedzią "czy to się panu opłaca przecież w pańskim przypadku są to grosze gdyż w skali roku nadpłaca pan około 17 złotych . W styczniu i marcu tego roku na zebraniach wspólnota podjęła uchwały o podniesieniu opłat za 1 metr kwadratowy na koncie remontowym jak też w związku z tworzeniem planu zagospodarowania finansów na cały rok podwyżki za media . Zaliczka jaką mam płacić od 1 kwietnia 2009 za 72,99 metra kwadratowego wynosi prawie 800 złotych ponieważ jest to dość duże obciążenie chcę wystąpić pisemnie do administratora z wnioskiem o naliczanie energii cieplnej od metra sześciennego i tu moje pytanie jest mi wiadome że jest kilka wzorów naliczania energii cieplnej gdzie mogę znaleźć wzór naliczania od metrów sześciennych z poważaniem Krzysztof Ćwikła
b) koszty ogrzewania czçšci wspólnych. - koszty zmienne centralnego ogrzewania, rozliczane wg wskazaó podzielników kosztów ogrzewania, z wspóåczynników wyrównawczych, 1.5. Calkowity koszt ciepla dostarczonego do budynku ( zespolu budynków), w okresie rozliczeniowym ustalony w oparciu o ewidencjç kosztów zostaje rozliczony pomiçdzy
Na administratorze jako podmiocie, który zarządza nieruchomością, spoczywał obowiązek prowadzenia właściwej dokumentacji w zakresie realizacji roszczenia wspólnoty do żądania wymiany wadliwych urządzeń na nowe. Z kolei na zarządzie wspólnoty spoczywał obowiązek prowadzenia. Za złe opomiarowane, niezweryfikowanie i nieudokumentowanie stanu rzecz odpowiadają deweloper i administrator*. * Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 30 czerwca 2020 r. (sygn. akt: I C 610/19) Powódka jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się budynek z przeznaczeniem na cele mieszkalno-usługowe. Powódka była deweloperem, który wzniósł ten budynek. W budynku wyodrębnione zostały trzydzieści cztery samodzielne lokale, które powódka od początku 2018 r. sukcesywnie zbywała na rzecz nowych nabywców. W momencie wydawania sprzedanego lokalu zakładany był licznik i dopiero od tego momentu następowało opomiarowanie zużywanego ciepła, które obciążało nabywcę. Przedtem za wszystko płacił deweloper. Właściciele nieruchomości lokalowych oraz powódka stanowią wspólnotę Podjęte uchwały wspólnoty mieszkaniowej Na zebraniu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie ustalenia i wprowadzenia regulaminu rozliczeń ogrzewania oraz ciepłej i zimnej wody. Rozliczenie ogrzewania miało odbywać się w oparciu o odczyt ciepłomierzy raz w roku. Ponadto wspólnota podjęła uchwałę o powierzeniu z dniem 1 maja 2017 r. administrowania nieruchomością wspólną firmie. W dniu 27 marca 2018 r. wspólnota podjęła uchwałę w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty. Do zarządu wszedł – prezes zarządu powodowej spółki. Na przełomie stycznia i lutego 2018 r. okazało się, że część liczników działa „do tyłu”, tj. nie wskazuje stanu zerowego. Zgłoszenia wady dokonał pracownik techniczny za pomocą strony administratora wspólnoty. Następnie o fakcie wystąpienia wady powiadomiony został przez administratora deweloper. Deweloper dokonał naprawy urządzeń w przeciągu około miesiąca. Wspólnota nie posiada dokumentacji dotyczącej zgłoszenia i usunięcia usterki. Nikt nie ustalił stanu liczników na dzień usunięcia usterki. Na początku 2019 r. do pozostałych członków zarządu dotarła informacja, że były kłopoty z licznikami W dniu 13 marca 2019 r. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie zmiany sposobu rozliczenia za 2018 r. Rozliczenie ogrzewania za 2018 r. miało nastąpić zgodnie z metrażem lokalu – według tej samej stawki za 1 m 2. Jako stan startowy wspólnota przyjęła stan liczników na dzień 28 grudnia 2018 r. Na dzień podjęcia tej uchwały powódka była właścicielem sześciu lokali mieszkalnych oraz siedmiu lokali usługowych. Pozostali członkowie wspólnoty byli właścicielami osiemnastu lokali mieszkalnych i trzech lokali usługowych. Powódka o treści podjętej uchwały powzięła informację z wiadomości mailowej otrzymanej w dniu 3 października 2019 r. Żądania powódki Powódka – spółka będąca deweloperem – złożyła pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu rozliczenia za 2018 r. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że jest właścicielem części nieruchomości zlokalizowanej w budynku, w skład której wchodzą: nieruchomość lokalowa (mieszkalna) oraz siedem lokali usługowych. Uchwałą wprowadzono regulamin rozliczania centralnego ogrzewania, zgodnie z którym rozliczenie kosztów ogrzewania miało odbywać się raz w roku na podstawie odczytów z ciepłomierzy. W każdym z lokali zainstalowane zostały indywidualne urządzenia pomiarowe, za pomocą których nastąpiło rozliczenie zużytego ciepła w roku 2017 oraz 2018. Zaskarżoną uchwałą wspólnota zmieniła sposób rozliczenia za 2018 r. W ocenie powódki podjęta uchwała jest nieprecyzyjna, co rodzi szereg wątpliwości w zakresie obowiązku opłaty za ogrzewanie za lata 2017–2018. ważne! Uchwała nie uwzględnia różnic występujących przy zużyciu ciepła w lokalach mieszkalnych, użytkowych oraz nieużytkowych. Powódka obawia się, że na skutek podjętej uchwały może dojść do jej pokrzywdzenia. W 2018 r. powódka posiadała najwięcej lokali w budynku i stosowane dotychczas rozliczenie ciepła uwzględniało to, że wiele z lokali było niezamieszkanych i nieużytkowanych. Zmiana sposobu rozliczenia ciepła może skutkować zobowiązaniem powódki do pokrycia kosztów ogrzewania w nadmiernej wysokości. Wspólnota mieszkaniowa, wnosząc o oddalenie powództwa wskazała, że zainstalowane urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie zużytego ciepła za rok 2018 uległy awarii. Urządzenia cofały się i odczyty niektórych z nich były na minusie. Z uwagi na wadliwe działanie liczników w ocenie pozwanej najkorzystniejsze było dokonanie rozliczenia ciepła za rok 2018 zgodnie z kubaturą mieszkań. Stanowisko sądu okręgowego Sąd uznał, że powództwo o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty zasługiwało na uwzględnienie. Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 7 lokali, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwała podjęta została w trybie mieszanym, tj. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka została poinformowana o treści uchwały drogą mailową w dniu 25 września 2019 r. Pozew został natomiast wniesiony w dniu 30 października 2019 r. Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. ważne! Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka domagała się uchylenia uchwały podnosząc, że jest ona niezgodna z prawem, narusza interesy powódki oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Opinia sądu W opinii sądu zaskarżona uchwała narusza interesy powódki i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami. W pierwszej kolejności podnieść należy, że podjęta uchwała w istotny sposób zmieniała sposób rozliczenia ogrzewania za rok 2018. Ustalony wcześniej sposób rozliczenia według odczytów z ciepłomierzy zmieniono na rozliczenie według powierzchni lokalów. Zmiana dokonana została z datą wsteczną, gdyż mimo że zaskarżona uchwała została podjęta 13 marca 2019 r., to dotyczyła rozliczenia za cały 2018 r. Słusznie zwracała uwagę powódka w toku postępowania, że tak radykalna zmiana narusza jej interesy, bowiem uderza w tych właścicieli lokali, którzy oszczędnie gospodarowali ciepłem w rozliczeniowym okresie. Takie działanie niewątpliwie wprowadza stan niepewności co do zasad, które będą w przyszłości obowiązywać przy rozliczaniu kosztów W następnej kolejności należy zwrócić uwagę okoliczności, w jakich doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały. Pozwana nie wykazała, że nie było innego sposobu, by rozliczyć opłaty za centralne ogrzewania za 2018 r. niż w sposób wynikający z treści zaskarżonej uchwały. Zamontowane przez powódkę jako dewelopera urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie ciepła, uległy awarii na przełomie stycznia i lutego 2018 r. Awaria usunięta została w ciągu około miesiąca, później nie były zgłaszane uwagi co do wadliwego działania urządzeń. Brak jest jednak jakiekolwiek dokumentacji potwierdzającej formalne zgłoszenie, a następnie usunięcie usterki urządzeń. Ponadto nie sporządzono protokołu czy jakiegokolwiek innego dokumentu, z którego wynikałoby, jaki był stan liczników w lokalach po naprawie urządzeń. Za braki w dokumentacji z tego zdarzenia odpowiedzialność ponosi administrator wspólnoty powołany uchwałą oraz zarząd wspólnoty. Wskazać należy, co zresztą potwierdza treść dokumentów oraz zeznań świadków i stron, że pełniąca funkcję administratora pozostawała wówczas w związku małżeńskim z prezesem zarządu powodowej spółki (deweloper) i jednocześnie prezesem zarządu wspólnoty. ... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź hgdPIbK.
  • 0dp5anru0i.pages.dev/63
  • 0dp5anru0i.pages.dev/70
  • 0dp5anru0i.pages.dev/1
  • 0dp5anru0i.pages.dev/49
  • 0dp5anru0i.pages.dev/90
  • 0dp5anru0i.pages.dev/50
  • 0dp5anru0i.pages.dev/28
  • 0dp5anru0i.pages.dev/21

    • sposoby rozliczania centralnego ogrzewania